ינואר 2017

כללים לביצוע עסקת מקרקעין

​

עסקת רכישת דירת מגורים מהווה עסקה בקנה מידה גדול למרבית האנשים ומכאן יש לבצע בדיקות מעמיקות לפני הרכישה:

​

1.    יכולות כלכליות – מהו ההון העצמי אשר בידיכם? האם ניתן להסתמך על הלוואות ממשפחה? מה הסיכונים הכרוכים בנטילת משכנתא, יכולת השתכרות עתידית, תנאי הלוואה, החזר חודשי ושיעורי ריבית וכיוצ"ב. מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות.

 

2.    סביבת הדירה - יש לבדוק לאורך שעות היום והלילה את הסביבה הקרובה והרחוקה בה היא מצויה. האם קיימים מפגעים שעלולים לפגוע באיכות חייכם? האם האוכלוסייה המקומית והסביבה מתאימה לכם ולמצבכם המשפחתי? במידה וילדיכם קטנים אזי מהי רמת החינוך הפורמלי והלא פורמלי? האם יש גנים, פארקים וכיוצ"ב.      

 

3.      בדיקת זהות המוכר ושיוכו לדירה - יש לבקש תעודת זיהוי מהמוכר על מנת לבדוק את מצב הדירה מבחינת רישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין(טאבו) או בחברה משכנת (קבלנית בד"כ) או ברשות מקרקעי ישראל ולבקש אישור זכויות. 

 

4.    מצב הפיסי של הדירה - מומלץ לבצע בדיקה הנדסית באמצעות מהנדס מוסמך לרבות בדיקת תשתיות, חשמל, תקשורת ואינסטלציה, איטום ובידוד,טיב הבנייה ועוד.  

 

5.    המצב המשפטי של הדירה – האם יש מניעה מלרשום הערת אזהרה לטובת הקונה? האם קיימת מניעה כלשהי לרבות: צו עיקול, שיעבוד, משכנתא, צו מניעה, הערת אזהרה לטובת צד ג' לדוגמא: לטובת רשות העתיקות. בנוסף יש לבדוק באם הנכס מצוי תחת הליך משפטי למשל: תחת כינוס נכסים או פש"ר. מהי היתרה עדכנית של הלוואת משכנתא של המוכר? האם קיים שוכר בנכס? מהן זכויותיו? וכיצד יתפנה ומתי?   

 

6.    המצב התכנוני של הדירה - האם ניתן היתר בנייה? טופס 4? האם הדירה או הבית תואמים את האמור בהיתר הבנייה? יש לבדוק באם הדירה או הבית נתונים תחת צו הריסה בשל בנייה בלתי חוקית? יש לבדוק האם קיימות חריגות בנייה ובמידה וכן האם ניתן להכשירן? מהן זכויות הבנייה במקרה של שיפוץ? האם קיימות תכניות לפינוי בינוי או לחיזוק בנינים נגד רעידות אדמה ועוד.

 

7.    בדיקת היבטי המיסוי הכרוכים בעסקה - בעת החתימה על הסכם מכר הדירה נדרשים עפ"י החוק הן הקונה ומוכר לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין מכאן, הקונה יבדוק מראש מהו מס הרכישה שעליו לשלם או שהוא נהנה מפטור ממס.  האם המוכר חייב במס שבח ? מומלץ לבדוק את ההיטלים השונים ברשות המקומית לרבות השבחה, פיתוח, תיעול, סלילה וביוב, שצ"פ וכיוצ"ב. 

 

8.    הסכם - הכולל את כל ההסכמות שבין הקונה למוכר לרבות הסכמות שבעל פה ,לרבות: לוח תשלומים, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, מתקנים ואביזרים נמסרים לקונה כחלק מהדירה, השארת כספים בנאמנות עו"ד במקרה שאישורי מס או עירייה לא יגיעו במועד וכן גם כל יתר תנאי ההסכם ובהתייחס לכל נכס בנפרד. וכן מומלץ שלא לערוך זיכרון דברים.   

 

9.    בדיקת הנפשות הפועלות - עצה זו באה מתוך ניסיון מצטבר שכן המטרה היא לחתום על הסכם בכדי לקיימו על הצד הטוב ביותר ויש לבדוק את הנפשות הפועלות בכדי שלא להיקלע לתסבוכות משפטיות.
 

 

*האמור לעיל מהווה תמצית ואינו מהווה בשום אופן ייעוץ משפטי וכל מקרה נדון לגופו ומומלץ להיעזר בשירותי עו"ד המתעסק בתחום.